[부동산 이야기] 임대 주택에 투자할 때

건물주가 아파트를 비롯한 주거용 주택을 임대할 때, 혹시 테넌트로 인하여 발생할 수 있는 불이익으로부터 보호받을 수 있는, 즉 임대인인 건물주와 임차인인 테넌트간의 분쟁을 최소화할 수 있는 관련법들을 알아보자. 500만 유닛 이상의 주택이 임대 주택인 캘리포니아는 렌트에 관한 소비자보호법이 미국의 어느 주보다 더 철저하게 시행되고 있다. 지난 몇 년간 코로나19 팬데믹 사태로 약자인 세입자를 보호하기 위한 테넌트를 위한 혜택도 예외가 아니었듯이, 역시 임대차에 관한 법률들도 대부분 건물주보다는 약자의 입장에 있는 세입자 중심으로 되어 있다. 그중에서 몇 가지 중요한 렌트에 관련된 법안들을 간략하게 살펴봄으로 세입자와 건물주의 권리가 무엇인지 알아보고자 한다. 우선 렌트를 할 때 고려해야 할 것, 렌트의 가격과 인상폭, 시큐리티 보증금, 그리고 어떤 경우 문제가 되는 테넌트를 퇴거시킬 수 있는지 알아보기로 한다. 먼저 처음 임대차 계약할 때 정해진 렌트비는 캘리포니아에서 렌트컨트롤이 적용되지 않는 건물인 경우에, 2019년에 통과된 새로운 AB1482법에 의해 2029년 말까지는 매년 기존 렌트비의 5%에 매년 물가인상률을 더한 금액까지 올릴 수 있다. 예를 들어 2024년의 ‘소비자 물가지수’(CPI)가 3%이므로 8%까지 올릴 수 있다. 2023년 소비자 물가 지수는 4.06%이었고, 인플레이션이 안정되는 2025년에는 2% 미만으로 떨어질 것으로 예상한다. 하지만 AB1482가 통과되기 이전에 이미 자체적으로 렌트 인상 관련법 등을 시행하고 있던 LA, 샌프란시스코 등의 도시에서는 이 법이 적용되지 않는다. 또 건축한 지 15년 미만의 임대주택들도 여기에 해당하지 않는다. 그리고 처음 계약할 때 첫 번째 렌트와 함께 지불해야 하는 시큐리티 보증금은 2개월 치의 렌트비가 넘는 금액을 받을 수 없도록 하고 있다. 이 2개월 치 금액에는 마지막 달 렌트가 포함되어 있으니 실제로 시큐리티 보증금은 첫 달 렌트와 동일한 금액을 받을 수 있다. 그러나 가구가 포함된 임대 주택의 경우는 3개월 치까지 시큐리티 보증금을 받을 수 있다. 한편 시큐리티 보증금은 테넌트가 이사를 나간 후에, 건물주는 점검한 후 3주, 즉 21일 안에 돌려주어야 한다. 이때 렌트 기간 안에 처음에 작성한 계약서와 다른 위반사항이 발견되었거나 물리적 손상, 혹시 테넌트가 제때에 렌트비를 내지 못해서 밀린 렌트비 등을 제하고 남은 금액만 돌려줄 수 있다. 한편 시큐리티 보증금을 돌려줄 때, 구체적인 공제 항목에는, 보통 파손이나 손상을 입힌 경우는 수리에 필요한 금액을 공제할 수 있는 데, 이때 125달러 미만의 소액 수리 비용은 영수증 없어도 가능하다. 하지만 카펫이나 페인트 등 일정 기간이 지나면 특별히 망가뜨리지 않아도 낡아서, 3년에서 5년 후에 다시 해야 하는 것들은 시큐리티 보증금에서 제외할 수 없다. 그리고 주택을 매매하거나, 세입자가 렌트 계약 조건을 어겼을 때는 퇴거 조치가 가능하지만, 건물주는 퇴거 조치를 할 때, 반드시 관련 법률을 잘 숙지한 후 퇴거조치를 해야 한다. ▶문의: (818)497-8949 미셸 원 / BEE부동산 부사장부동산 이야기 주택 임대 임대 주택 시큐리티 보증금 기존 렌트비

시세보다 20% 저렴한 중저소득층 임대 주택 공급 확대

BC주정부는 BC Builds 프로그램을 통하여 건설 비용을 낮추고, 공사 일정을 단축하여, BC주 거주하는 중소득층이 감당할 수 있는 주택을 더 많이 공급하게 됐가고 발표했다. BC Builds는 정부와 지역 사회, 비영리 단체가 소유하는 저활용 토지를 활용하는 새로운 계획으로, 20억 달러 규모의 저비용 대출을 제공하고, 전체 프로그램에 9억 5000만 달러를 투입하게 된다. 데비드 이비 주수상은 "BC주에서 꽤 괜찮은 소득자여도 적정한 렌트비의 임대 주택을 찾는데 어려움을 겪고 있다"며, "민간 부문만으로는 BC주 중산층에 필요한 주택이 공급되지 못했다. 그렇기 때문에 BC Builds를 통한 조치로 저비용 중소득층 주택을 더 빨리 공급하려고 한다"고 설명했다. 인플레이션, 고금리, 땅값, 건설 비용 때문에 이곳 BC 주와 전국적으로 생활비와 렌트비가 상승하면서, 그 결과 중소득층을 위한 임대 주택 공급이 부족한 상황이다. 중소득층은 또 가계 소득의 절반 이상을 주거비로 지출할 수밖에 없어져, 결국 거주지를 떠나면서 노동력 부족 현상까지 발생하는 등 상황이 악화되고 있다는 판단이다. BC Housing(BC 주택공사)을 통하여 주정부의 보조금 및 대출을 지원받는 BC Builds 는 어려운 시장 상황 속에서 건축 비용을 낮추고, 더 많은 프로젝트를 착공하고, 중소득층 예산에 부합하는 임대 주택을 더 많이 건설하도록 설계되었다. 이 프로그램의 우선순위는 임대 주택이다. BC Builds는 렌트비를 해당 지역 사회 시세보다 저렴하게 책정할 예정이다.이를 통해 중산층은 소득의 30% 미만을 렌트비로 지출할 수 있게 될 것으로 기대된다. BC Builds 계획의 세부 내용을 보면, • BC Builds가 공급하는 전체 주택 중 최소 20%는 시중 렌트비보다 최소 20% 낮게 책정할 예정이다. • 전체 BC Builds 세대는 중소득층 가구가 대상이며 렌트비가 소득의 약 30%를 초과하지 않는 수준으로 정해진다. • BC Builds 주택에 거주하는 모든 가구는 입주 시 소득을 검증받는다. • BC Builds 프로젝트는 방 2, 3, 4 개 주택 공급 확대가 목표로 가능한 한 많이 공급한다는 계획이다. BC Builds는 지방 자치 단체, 토지 소유자, 주택 건설업자, 주택 운영자와 협력하여 프로젝트 구상에서 완공까지 현재 평균 3년~ 5년 걸리던 것을 12~18 개월 이내에 마치겠다는 계획이다. 이런 가속화는 지자체 개발 절차를 간소화하고 토지 소유자, 지방 자치 단체, 주택 건설업자와 협력하여 장벽을 극복하고 제거하여 달성된다. BC Builds 는 190억 달러 규모의 BC 주 정부 주택 투자의 일부이다. 2017 년 이후 BC주에는 노스밴쿠버 750 여 호 등 전역에서 약 7만 8000 호가 공급되었거나 공급될 예정이다. 이와 관련된 정보는 BC Builds 프로그램 https://bcbuildshomes.ca, 주 정부의 신규 홈즈 포 피플(Homes for People) 실행 계획 https://news.gov.bc.ca/releases/2023HOUS0019-000436, 발표된 주 정부 보조 전체 BC 주 주택 프로젝트 위치를 볼 수 있는 온라인 지도 https://www.bchousing.org/homes-for-BC, 그리고 주택 위기를 해결하고 BC 주 주민에게 저비용 주택을 제공하려는 주 정부 조치 https://strongerbc.gov.bc.ca/housing 등에서 확인할 수 있다. 표영태 기자중저소득층 임대 주택 공급 임대 주택 builds 주택

모든 임대 주택 DB 등록…샌타애나, 렌트비도 규제

샌타애나 시가 관내 모든 임대 주택을 데이터베이스에 등록하고 있다. 시 당국은 지난해 11월 발효된 렌트 컨트롤 조례에 따라 이달부터 임대 주택과 연간 렌트비 인상분을 데이터베이스에 등록하고 있다며, 임대 주택 소유주는 반드시 이에 따라야 한다고 강조했다. 등록은 웹사이트(santa-ana.org/rental-registry)에서 할 수 있다. 시 당국이 정한 규정에 따른 등록 면제 신청 대상 주택 소유주의 경우, 이 웹사이트에서 등록 대신 면제 신청을 해야 한다. 등록비는 유닛당 100달러다. 렌트 컨트롤 조례는 연간 임대료 인상 폭을 3% 또는 연간 물가상승률의 80% 중 낮은 수치로 제한하고 있다. 내달 1일부터 1년 동안 적용될 임대료 인상률 상한선은 2.54%로 결정됐다. 문의는 전화(714-667-2209) 또는 이메일(rso@santa-ana.org)로 하면 된다.임대 주택 임대 주택 연간 임대료 임대료 인상률

‘찜통 아파트’ 사라지나…LA 에어컨 설치 의무화 추진

LA시 모든 임대주택에 냉방장치 설치 의무화가 추진된다. 지난달 31일 LA시의회는 임대주택 냉방장치 설치 의무화 및 저소득층 냉방비 지원을 위한 연구조사를 시행하는 조례안을 찬성 13, 반대 0으로 승인했다. 유니세스 헤르난데스 시의원(1지구)이 발의한 조례안은 주택국(HD), 건물안전국(DBS)이 모든 임대주택에 에어컨 등 냉방장치 설치를 위한 시행안과 안전규정을 연구하도록 하는 내용을 담았다. 헤르난데스 시의원은 “최근 몇 년 동안 장기간 폭염이 LA를 강타했고, 더위가 악화할 상황에 대비해야 한다”며 “기후 변화에 대비한 도시 거주성을 높여야 한다”고 조례안 발의 취지를 설명했다. 그는 이어 “이상기후가 나타나는 상황에서 냉방장치는 옵션이 아닌 필수품”이라며 “주택 구조에 따른 냉방장치 유형을 명확히 할 필요가 있다”고 강조했다. 특히 헤르난데스 시의원은 1980년 이전에 지어진 노후 건물을 대상으로 냉방장치 설치 시 들어갈 비용 연구 등도 주택국에 지시했다. 이밖에 조례안은 주택국이 임대주택 유형별로 벽걸이 에어컨 또는 중앙냉난방 장치 설치 유형을 표준화하는 연구도 포함됐다. 또한 존 이 시의원(12지구)은 헤르난데스 조례안 표결에 앞서 주택국이 임대주택 냉방장치 설치 시 예상비용과 주요 냉방기구 안내목록, 렌트안정화 규정(RSO) 프로그램 마련 등도 보고하도록 했다. 한편 조례안은 임대주택 냉방장치 설치 의무화 방안 연구 외에도 저소득층 에너지 보조금 시행안 연구도 포함됐다. 이를 위해 LA수도전력국(DWP)도 모든 임대 주택에 냉방장치를 설치할 경우 도시 전력망에 미칠 영향 보고서를 작성하고, 지원 프로그램 안내 및 기금마련 방안도 마련할 예정이다. 김예진 기자 kim.yejin3@koreadaily.com에어컨 la시 임대 주택 에어컨 도입 동의안 검토

샌타애나 임대주택 관리 강화

샌타애나 시가 임대 주택 관리 강화에 나선다. 시 당국은 모든 임대 주택 소유주로 하여금 내년 7월까지 새로운 데이터베이스(DB)에 임대 주택을 등록하도록 의무화할 것이라고 최근 밝혔다. 새 DB 구축의 주 목적은 임대 주택 현황과 렌트비 인상 폭 등을 파악하는 것이다. 임대 주택 소유주는 매년 등록을 갱신하고 등록 수수료도 내야 한다. 수수료 규모는 추후 확정된다. 당국은 또 내년 7월까지 렌트 컨트롤 조례가 제대로 적용되는지 살피고 세입자와 주택 소유주 간 갈등 조정 역할을 담당할 새로운 위원회를 설립하기로 했다. 이 위원회는 총 7명으로 구성된다. 지난해 10월 OC 도시 중 최초로 렌트 컨트롤 조례를 가결, 월세 인상 폭을 연 3% 또는 물가상승률의 80% 중 낮은 쪽으로 제한한 샌타애나 시의회는 지난 10월 조례 일부를 개정해 임대 주택 관리 강화의 법률적 근거를 마련했다.임대주택 강화 임대주택 관리 임대 주택 주택 소유주

세입자 늘면서 렌트비 ‘웃돈 시대’ 현실로

#네바다에서 캘리포니아로 이주하게 된 A씨는 가족과 거주할 3베드룸 매입에 나섰다가 너무 비싼 집값에 더해 급등한 모기지 이자로 비용이 크게 늘면서 구입을 포기하고 빌릴 집을 알아보는 중이다. 괜찮은 집이면 세입자들의 오퍼가 몰린다는 이야기를 듣고 건물주가 제시한 월 렌트비보다 200달러 웃돈을 얹었는데도 300달러를 부른 세입자에게 뺏겼다. 그는 캘리포니아에서 살 집 찾기가 이렇게 어려운 줄 몰랐다고 혀를 내둘렀다. #신혼부부 B씨는 예산에 맞추려 신혼집 타깃을 단독주택에서 타운홈과 콘도미니엄으로 변경했다. 그런데도 신축이거나 최근에 리모델링을 한 집 중 렌트비가 적당하다 싶으면 세입자 간 치열한 오퍼 경쟁을 뚫어야 한다고 울상을 지었다. 이미 마음에 든 집을 놓쳤던 터라 그는 집주인이 요구한 렌트비보다 15% 더 높은 가격을 제안하고 그의 환심을 사려고 손편지도 썼다고 했다. 주택 바이어에 이어서 세입자도 좋은 집을 빌리려면 치열한 오퍼 경쟁을 해야 하는 시대가 오고 있다. 부동산 업계는 ▶내려가지 않는 집값 ▶5%대의 중후반을 달리는 모기지 이자 ▶매물 부족 ▶고물가 ▶경기 침체 우려 등으로 예비 바이어들이 주택 구매 대신 임대로 돌아섰다고 보고 있다. 이에 따라 그렇지 않아도 계속 임대료가 오름세이던 시장이 신규 수요로 더 과열되고 있다는 진단이다. 바이어 일부는 주택 매입 여력이 악화하면서 집을 장만할 수 없게 돼 ‘울며 겨자 먹기’식으로 임대 시장으로 밀려났다. 다른 바이어는 고물가와 경기 침체에 따른 부동산 시장 둔화 우려로 주택 매입을 미루는 대신 임차할 집을 구하고 있는 상황이다. 부동산 중개인들은 “기존 수요에다 주택 매입 여건 악화와 경제 및 부동산 하강 우려에 따른 렌트 수요까지 가중되면서 거주 환경이 우수한 임대 주택을 빌리는 게 쉽지 않다”고 입을 모았다. 특히 이런 현상은 매물이 적었던 단독주택뿐만 아니라 타운홈과 콘도로 확대되는 추세라고 덧붙였다. 대형 임대 업체 ‘트라이콘 레지덴셜’ 측은 “우리가 한 주에 공급할 수 있는 임대 주택은 200채에 불과한데 임대 신청서는 65배나 많은 1만3000개 이상이 매주 들어온다”고 전했다. 부동산 업체 레드핀 측은 지난 12개월 동안 렌트비가 15% 이상 뛰었다며 임대 주택 공급 부족으로 5월 전국 월 렌트비 중위 가격이 2000달러를 넘어섰다고 밝혔다. 임대 주택 공급 부족에 따른 세입자 간 임대 경쟁 현상이 전국으로 퍼지고 있다는 게 부동산 업계의 분석이다. 시카고의 임대 경쟁을 돕는 웹사이트 브릭스비드닷컴에 따르면, 일부 아파트의 경우엔 건물주의 호가보다 10~15% 이상 높게 임대료가 결정되고 있다. 아파트 한 유닛의 월임대료가 2000달러라면 세입자 간 경쟁으로 2200~2300달러까지 오른다는 설명이다. 케네스 정 드림부동산 대표는 “더 많은 고소득자들이 주택 매입 대신 임차를 선택하고 있다”며 “문제는 주택 공급이 이를 따라가지 못하면서 수급 불균형이 발생했고 이에 따라 임대료 상승 곡선은 더 지속할 것”이라고 내다봤다. 이어 그는 연말 기준금리가 3% 중후반대까지 오를 가능성이 크다며 이는 곧 주택 개발 업체들의 건설 융자 부담 증가로 직결되면서 주택 신축 활동이 둔화할 것으로 봤다. 진성철 기자세입자 렌트비 임대 주택 주택 바이어 주택 매입

[아파트 이야기] 유럽의 임대 아파트

새로 개발되는 현대도시의 큰 특징 중 하나는 도시 중심과 연결될 수 있게 교통이 좋은 곳에 모든 편리시설을 갖추고 있는 공동주택인 아파트의 개발이다. 예를 들어 덴마크의 수도인 코펜하겐 외곽, 신도시 개발 지역인 외레스타드에 유명 건축회사인 비야케잉겔스(BIGBjarke Ingels Group)가 세 번째로 설계한 ‘8 하우스’가 있다. 이 8 하우스는 위에서 보면 8자를 닮은 건물의 형태도 특이하지만, 공동주택이면서도 모든 주택에 경사로를 도입하여 마치 단독주택단지의 골목길처럼 만든 독특한 건축양식이다. 덴마크의 전통적인 주상복합 주거는 보통 가운데에 중정(Court Yard)이 있는데 이것을 현대화하여 추운 북유럽지역의 환경에 대응하고 보통 다세대 주택에서는 생각하기 어려운 길의 개념을 도입하고 있다. 즉 8자의 건물 안의 동그라미가 중정이 되고 8자로 이루어진 건물의 높낮이가 달라 1층에서 10층까지 자전거를 타고 꼭대기 층의 옥상 파킹장까지 올라갈 수도 있다. 이렇게 독특하고 창의적이며, 친환경적인 8 하우스는 2010년 지어졌는데 당연히 세계적인 큰 상을 여러 번 받았으며 건축가들의 주목을 받고 있다. 빅 하우스로도 알려진 이 건물은 총 476세대이며 저층부의 상점 지역에 카페와 사무실이 있으며 덴마크에서 지금까지 이루어진 프로젝트 중에서 가장 규모가 큰 민간개발단지이다. 이 주변은 대부분 공동주택 건립예정지로서 코펜하겐 도심과는 바로 인접해 있는 메트로와 자전거도로로 연결된다. 이 신도시 개발 지역이 완성되면 약 5000여 명의 주민과 약 2만명의 직장인을 수용할 수 있게 된다. 이렇게 유럽의 주거건축물들은 다양성과 공공성으로 요약할 수 있는데, 단지마다 건축방식에 차이가 있어 개성을 강조하였으며 대부분 높이가 낮고 또한 매우 다양하고 대부분 비싸지 않다. 특히 자연이나 주변과의 조화를 중시하면서 친환경성을 확보하고 있는 데다가 아파트의 브랜드는 건설회사가 아니라 건축가의 브랜드로 받아들여진다는 점에서 우리가 알고 있는 한국의 아파트와 조금 다르다. 그리고 대부분의 단지에는 임대 아파트와 우리가 콘도라고 부르는 각 유닛의 주인이 다른 자기 소유의 유닛이 공존하고 있다. 그러면 유럽의 임대아파트의 주민과 자신의 집을 소유한 사람들의 비율은 어느 정도일까? 가장 큰 특징은 몇십년 전만 해도 공산권이었던 동유럽 국가 주민들의 70%가 넘는 높은 주택소유율이다. 규모가 작아도 테라코타식의 붉은 지붕으로 덮여 있는 동유럽의 주택들은 임대용이 아닌 대부분 집주인이 거주하고 있는 것이 특징이다. 반대로 독일의 주택시장을 보면 자신의 소유한 집에서 거주하는 비율이 43%밖에 안 되어, 유럽연합(EU)의 주 15개 국가의 평균인 63%에 훨씬 못 미친다. 즉 선진국 중에서 임대 주택의 비중이 매우 높은 특별한 사례이다. 특히 독일은 1990년대 후반부터 시작된 전 세계적 주택가격 상승과 뒤이은 큰 폭의 하락과도 상관없이 이 시기에 독일 주택시장은 매우 안정되어 있었다. 그러면 왜 그렇게 자가 비율이 낮으며, 또한 주택가격이 안정될 수 있었는지 하는 의문이 생긴다. 일차적인 이유는 세입자의 안정적 거주를 보장하면서도 임대 사업자를 지원하는 임대차 제도 등 민간임대를 우대하고 자가소유를 권장하지 않는 세법, 보수적인 모기지 제도 등을 들 수 있다. 또한 주택을 단기투자 대상으로 보지 않으므로 저소득층이 무리해서 주택을 소유하지 않기 때문이다. ▶문의: (213)505-5594 미셸 원 / BEE부동산 부사장아파트 이야기 아파트 유럽 임대 아파트 임대 주택 임대차 제도

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